名媛、超跑、富二代，揭秘第一网红地段

对于市中心地段，不同时代来到上海的人们、地处不同区域的人群，都有着不同的见解。

老一辈只认龙柱3公里内的摩天大楼炼成阵；

西南老乡则对徐家汇情有独钟；

北区硬汉强调内环内；

浦东老乡心里都装着一个世纪公园。

但无论哪种版本，高高在上立于鄙视链的顶端，俯视众生的总是那么几条马路。淮海路又是其中最具代表性的上品地段之一。

一大会址扩建，太平湖填四分之一

淮海路原名霞飞路，在上个世纪到这个世纪的一百年间，任凭世道变换，历经大起大落，淮海路都保持着最初的格调，展示着近乎同步于西方的精致消费理念。

“外地人逛南京（东）路，上海人逛淮海路。”

而新天地区域，则承袭了“霞飞”的格调，并将其演绎到极致。

soho复兴广场上海共享办公出租

新天地过去的名字，叫做太平桥。处于租界华界的交界处，老卢湾嘎闷响，老黄浦看不上，老静安没听过；并不是起初就作为高尚地段的存在。与传统市中心也是若即若离，多走两步就看得到，关联却不大，二梯队地段都算不上。

太平桥的脱胎换骨，是在21世纪初。法租界一东一中一西，三大过渡地区，太平桥&襄阳市场&华山路，在诸多港资开发商的活跃之下，正式开始拆迁。

瑞安开发的城市更新项目，以一大会址为中心，保留并修缮了周边的一片石库门民居，外部空间仍是青砖步道，清水砖墙，但在细节部分大量使用了现代材料和建筑手法。于怀旧气氛之中，注入了时代的气息。这种过去和未来的融合，“新天地”因而得名。

二十年的开发，新天地逐步独立于淮海路爸爸的光环，以更为自信和个性的城市界面，自成一派。新天地为核心，辐射区域可至打浦桥、可至老城厢。新天地不再作为单一的旅游景点，俨然成为汇聚城市新贵之精品社区的代名词。

一：概况

新天地位于浦西核心，血统纯正的淮海中路街道。本身的区位偏东南，虽比不得某些区域又巨又富又长，但也是全市接近极品的位置，紧邻淮海路法租界的核心地段，距离人民广场、南京西路等重要商圈也仅10分钟之内的路程。

并且地处老卢湾的最东侧，已经接近黄浦江岸，相比其他的租界位置，新天地可以通过若干越江桥隧，更为快速地前往浦东腹地。

周边的主要短板，在于东部的老城厢和南部的北卢湾，城市面貌较为复杂，区域能量相对较低，尚处于开发状态。

东 ：城隍庙、董家渡等老城厢地区

南 ：打浦桥、世博滨江等南卢湾地区

西 ：法租界传统高尚地段

北 ：老黄浦、老静安，人民广场与南京西路核心地段

二：交通

地铁：

新天地站：10号线、13号线

马当路站：9号线、13号线

黄陂南路站：1号线、14号线（在建）

老西门站：8号线、10号线

新天地区域，步行范围内有6条地铁线，在享受步行市中心的优越之外，还可以通过轨道交通，轻松到达陆家嘴、徐家汇、不夜城、中山公园、虹桥古北等CAZ重要商圈；去漕河泾、张江、五角场等大型就业区，依旧无需换乘；而去南部的世博前后滩地区，则在20分钟内。称得上通勤无死角，打卡全上海。

驾车：

东西向：延安路高架、淮海路、复兴路-建国路、徐家汇路

南北向：西藏南路、黄陂南路、南北高架路

新天地路网特点：南北向截断较多，东西向相对通畅。对于驾车出行而言，体验并不是很好。南北向马路，除了西藏南路和南北高架之外，其余大多单行道，再加上南北高架作为城市的最核心道路，堵车无法避免。

三：商业

新天地：新天地时尚，新天地南北里，soho复兴广场，湖滨道购物中心

淮海中路（步行500m）：连卡佛、 K11、上海广场，香港广场、新天地广场

老西门（步行1km）：传统沿街商铺

马当路（步行1km）：LuOne凯德晶萃，中海环宇芸

其他3km内商圈：人民广场、环贸、南京东路-外滩、豫园、南京西路-静安寺、打浦桥日月光、徐家汇、陆家嘴、不夜城苏河湾

淮海路商圈

淮海路是百年商业街，尤其在东段集中了k11、 连卡佛 、香港广场等全球精品百货，是上海业态最为高端的市级商圈之一。

湖滨道&新天地时尚

新天地由淮海路核心商圈发展而来，区别于淮海路的奢华路线，新天地以网红经济和旅游经济为主，业态更为丰富和多样，体现出特有的年轻与活力。

中海环宇荟&LuOne凯德晶萃

而步行范围内的马当路社区商业，包括了凯德和中海这两个最新的商业综合体，提供上班族日常餐饮和社区配套。定位中端，与新天地核心区相辅相成。

老西门沿街店铺

往东侧一公里的老西门，现在还是南市老城厢的模样，保持着下只角的低端商业模式。随着瑞安与中海的持续出力，不久之后也将会与马当路一样，逐步提升商业品质，成为“大”新天地商圈不可或缺的一部分。

淮海中路、新天地、马当路、老西门，各自发挥不同的城市功能，承载不同的消费水平，构成了环新天地24小时360度无死角的核心商业网。

四：教育&医疗

教育：

荷花池幼儿园

卢湾一中心小学

康德双语实验学校

新天地的教育资源配套并不丰富，体制内的优秀小学，就只有卢湾一中心，老卢湾的头牌名校之一，倡导快乐教育，应试的竞争力并不强。体制外则有12年制的国际学校康德实验，收费昂贵，大部分普通家庭无法利用。一般在新天地置业，对于本区域附带的教育资源，都没有过多需求。

医疗

步行：

曙光医院（三甲综合）、红房子妇产科医院（三甲专科）

3公里内：

瑞金医院、第九人民医院、仁济医院、长征医院、中山医院五官科、华山医院、华东医院

医疗方面，步行内有曙光医院和红房子，一综合，一专科，但两所医院的利用度都不是很高，只能满足基本看病需求。3公里内的其他医院，有非常丰富的选择，多花个10分钟，看病便不成问题。

五：环境

新天地的社区环境如同硬币的正反面。

各类高档社区和商业配套的拔地而起，整个新天地的环境氛围，显得高端大气上档次。而老城区的改造也没有完全结束，仍留有大量低端破旧的居住区。

从顶级富豪到外来务工人员，从五千万豪宅到痰盂罐，天上人间，五步路的距离，相差几辈子。

六：规划

一．地铁14号线

地铁14号线线路西起嘉定区封浜站，途经嘉定区、普陀区、静安区、黄浦区、浦东新区，东至浦东新区金穗路站 。这是一条城市东西方向的直径线，是联系上海西北部、浦东新区与上海中心城区的便捷通道。

二．瑞安&太保联合体

新天地的缔造者瑞安房地产联合保险巨头太平洋保险与黄浦国企永业集团以136.1亿的价格拿下三幅地块，共可建19.7万平方米的超甲级写字楼与10.5万平方米新天地商圈最大的商业设施，其中更包含一栋250米的地标建筑

地块现状和效果图

三．淮海路推出15万㎡商办土地

位于淮海公园西侧，淮海中路、嵩山路、太仓路合围的淮海社区055-2地块130街坊本周正式更改规划，调整后·包含2.4w平方米的商业以及4.4w平方米的办公，建筑限高120米。

项目的地下空间开发包含了一部分淮海公园的面积，共可开发4层，共8万平方米面积，其中地下1-2层可以进行商业开发，通过地道与香港广场的地下室相连通，直达地铁1号线和14号线黄陂南路站，算是准地铁上盖。以此计算，该地方的总开发体量应该接近15w平方米，地上地下商业超过6w。

四．翠湖五期

该项目位于新天地黄金地段，由上海彩兴房地产开发有限公司投资开发，建设用地面积约1.8万平方米，总建筑面积约11.1万平方米，由5栋高档住宅楼和1栋商务会所组成，其中地上建筑面积约8万平方米，地下室建筑面积约3.1万平方米。项目建成后将成为新天地区域又一高档精品住宅小区。其中靠近太平湖的两栋为99米高的27层高层，靠近一期雅苑的则是26层的高层，其余两栋则是总高在32m的10层-12层的小高层。

五．上海共享办公空间K11二期

尚贤坊早在十多年前，该幅地块就被出让给了上海K11的开发商，香港富豪郑裕彤旗下的新世界中国地产，此后经历了近10年的延宕，终于在2014年的城市更新大潮之下，启动了征收的工程。未来共计将投资近50亿，打造一座涵盖商业、酒店、办公的淮海路收官项目。商业部分将与已经建成的一期K11一起成为上海的时尚ICON，古典与现代在此交融。

六．淮海路商圈业态大升级

中环广场：

作为上海的商业霸主，新鸿基的中环广场因为体量小，一直没有IFC与ICC那么耀眼，在去年，新鸿基将整座商场清空，1万多方的体量将通过从头至尾的外立面改造，成为淮海路又一个旗舰店集合之地。

南丰荟：

而淮海大厦裙楼改造成的南丰荟，也即将开业，该项目在建造的时候曾被居民故意纵火，但依然掩盖不了这个位置的魅力，三层的露台拥有无敌景观，未来肯定又是一个大牌期间店聚集地+无敌view酒吧露台情操地。

上海广场：

上海融创、星坤Collab、美罗控股有限公司与另外家企业成功收购了上海广场项目，内部改造在4月已经全面启动。经过此轮调整升级后，将放弃早前以餐饮及零售为主的纯商业体传统定位，转型打造一个集合商业、联合办公、文化艺术及娱乐体验为一体的综合性空间。

七．康德实验学校建设

康德双语实验学校依托英国康德学院直接引进学术管理团队及优秀外籍教师，2017年正式创建并在部分年级招生，属于高端国际学校。小学和初中阶段学费标准相同，均为8万元每学期，16万元每学年。高中阶段为9万元每学期，18万元每学年。

八．旭辉挺进上海新天地

旭辉上海新天地项目土地面积8,594平方米，建筑面积约4.4万平方米。项目处于上海市顶级商圈，周边商办氛围浓郁、地段价值突出，位于黄浦区马当路/建国东路，200米内可步行至地铁新天地站（10号线、13号线）及马当路站（ 9号线、 13号线）。

九．南六MIX6建造

凯龙瑞集团强势入驻，从中海手中收购了这座圆弧形的建筑，将老旧商超进行改造，预计将在2020年中揭开面纱，定名为南六MIX 6  项目总建筑面积17,663平方米，营造了一个五光十色的上海都心城市魔盒，包含约10,000平方米的商业面积。

十．新天地夜市步行街试运营

为进一步推动上海夜间经济发展，积极推进新天地活力街区建设，自8月16日起，在新天地湖滨路的黄陂南路至吉安路段开展分时段步行街试运营，时间从每周五20：00至下周一5：00，并将在周末举办系列时尚主题活动

试运营区域：湖滨路（黄陂南路至吉安路）

试运营活动内容：活动期间，将设置活力游乐场、清凉夜集市、露天电影院、街头艺人区、互动竞技馆、纳凉休闲区六大主题活动区。

试运行两周情况，异常火爆，客流量非常大，超出了摊位店家的预期。

七：人群构成

里弄

过去的太平桥，位于租界华界的相交之处，因此并非名流们的首选。100年前在这里开发的住宅产品，偏向中低端，整个区域内的洋房非常少，新式里弄的品相也很一般。更多的是旧式里弄，占据新天地区域极大的土地面积，其中住户多为待拆迁的困难户，以及租住的外来务工人员。

商品大楼

新天地是上海住宅商品市场较早开放的区域之一，有不少2000年前后的初代商品外销房，也有部分90年代的福利分房。这些大楼房的保养情况都不错，外立面、楼道、电梯，从建成至今，整修了不止一次。住户多为生活圈在卢湾和市中心的退休老干部，自住率非常高。

服务公寓

比较特殊的产品，有商用有住宅，在整个市中心的数量也不多，一般集中于大商圈之上，属于高端物业。新天地淮海路周边商业发达，便是这类楼房的主要聚集地之一。以出租为主，面向涉外人群及高端租客，包括年轻海归和流量网红。

雅诗阁&巴卡拉服务公寓

高级公寓

区域内的主力产品。新天地核心区域的高级公寓，价格在全市范围内最为昂贵，马当路和老西门相对低一些，但也都接近头部水平。业主多为精英土著、企业高管以及二线城市富二代。

豪宅

新天地区域内的顶级豪宅并不多，高级公寓的大户型和大平层均属于这类，动辄四五千万，业主的消费水平和社会地位，比其他的公寓房要高出一截，拉开了层次，故为豪宅。zf高级官员，知名公众人物，大公司老总，是这类产品的主要受众。

八：总结

优势：

1.高质量商业配套，业态覆盖面极广。仅餐饮方面，葱油饼阳春面；西餐厅啤酒吧；奢华米其林，种类繁多，应有尽有。能够匹配到各个层次的消费水平。

2.市中心核心位置，公共交通极度发达，覆盖全城十多个重要商业商务区，无任何交通死角。

3.高品质楼盘集中，业主门槛很高，核心区内少有。

4.上海知名新贵地段，“新天地”三个字自带光环，置业附带价值高。

5.活跃的租售市场，资产流通性和稳定性全市翘楚。

劣势：

1.富人区和破旧平房混杂，拆迁的状态仍需持续很多年。家门口人员鱼龙混杂，工地也有扬尘，居住感受上可以说是冰火两重。

2.教育和医疗资源，在核心区内比较一般，步行范围的三甲医院数量有限，国际和公办学校，选择面也并不多。

3.港资楼盘，重门面轻体验，虽然有较高的品质支撑，但小区和房屋内部的设计，都有明显的缺陷，户型格局较为落后。

4.整体价格水平偏高，尤其马当路和老西门，次核心的位置，配套水平也没有显著优势，但已经与其他建成核心区的价格相当。

购买建议

居住在新天地，享受高品质商业配套的同时，更为重要的是“新天地”这三个字所带来的附加价值。作为城市名片，新天地=财富。虽然本地土著不一定会买单，但对于城市新贵，这里是他们认知上海的城市文化和体验消费最直接的区域。

整个区域的次新房，入驻门槛都比较高。老西门在9-10万，马当路在10-12万，新天地核心区则在13-16万。尤其核心区的高级公寓，套均设计都比较大，三房门槛从2000万起跳，200平左右的主力三房，都达到3000万的水平，差不多一千万买一个房间，主要贵在这张名片，论实惠肯定不存在。

新天地的老大楼，三房也要1300万，同样的价格，在CAZ的其他区域，可以买到次新房。同为CAZ地段，对配套体验的提升非常有限，但在小区品质上下滑严重，因此并不是好的选择。

豪宅反而是新天地区域，最具竞争力的产品。市中心大平层总量稀缺，哪怕是徐汇滨江和北滨江这类边缘地段、工地配套，商业刚起步，对比新天地，区位差距巨大，但豪宅产品都可以卖到12万以上的单价，总价破4000万。

衬托之下，新天地豪宅的价格并不出挑，单价总价都不似高级公寓那般傲视上海滩。如果对江景不那么感冒，选择新天地可以大大提升城市效率和消费品质，居住性价比要比那些江景新房高很多。